Ein Immobilienprojekt wird oft schon vor dem ersten Besichtigungstermin entschieden. Die Finanzierungsstruktur, die Wahl des Immobilientyps und die Auswertung der technischen Gutachten sind entscheidend für den Erfolg des Kaufs, viel mehr als die emotionale Bindung während einer Besichtigung. Die Vergleich der Ausgabenposten und der Kreditbedingungen ermöglicht es, die Diskrepanz zwischen dem theoretischen Budget und dem tatsächlichen Budget eines Käufers im Jahr 2024-2025 zu messen.
Immobilienkredit und Eigenkapital: die Kriterien, die die Unterlagen filtern
Seit 2024 haben die Banken schrittweise die Kreditvergabe für Immobilien wieder geöffnet, nachdem es 2022-2023 zu einer Verknappung gekommen war. Die Kreditvermittler berichten von größeren Verhandlungsspielräumen beim Zinssatz. Im Gegensatz dazu bleiben die Kriterien für die Verschuldungsquote und das Eigenkapital streng.
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Eine solide Bewerbung basiert auf drei Säulen, die von den kreditgebenden Institutionen systematisch geprüft werden:
- Berufliche Stabilität: ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder regelmäßige Einkünfte über mehrere Jahre für Selbständige, mit entsprechenden Nachweisen.
- Der verbleibende Betrag nach der Monatsrate: die Banken überprüfen, ob der Haushalt genügend Spielraum hat, um seine laufenden Ausgaben zu decken, über das bloße Verschuldungsverhältnis hinaus.
- Die Kontoführung: keine wiederkehrenden Überziehungen, sichtbare Sparfähigkeit in den letzten drei bis sechs Kontoauszügen.
Ein Käufer, der in diesen drei Punkten eine saubere Bewerbung vorlegt, erhält einen niedrigeren Zinssatz und flexiblere Kreditbedingungen. Die von den Kreditvermittlern veröffentlichten Durchschnittszinssätze verdecken oft die Diskrepanz zwischen gut vorbereiteten Profilen und fragilen Profilen.
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Um die verfügbaren Angebote in verschiedenen geografischen Regionen zu vergleichen, bündeln Plattformen wie Portail Immobilier die Anzeigen und erleichtern den Abgleich zwischen dem tatsächlichen Budget und dem lokalen Markt.
Nullzinsdarlehen nach der Reform: wer kann noch davon profitieren
Das PTZ wurde seit Anfang 2024 auf die Mittelschicht und angespannte Gebiete fokussiert. Die neue Einkommensgrenze und die Fokussierung auf Neubauten in angespannten Gebieten (oder Altbauten mit Renovierungsbedarf anderswo) ändern konkret den Finanzierungsplan für einen Erstkauf.
| Kriterium | Vor der Reform | Nach der Reform 2024 |
|---|---|---|
| Förderfähige Gebiete (neu) | Alle Gebiete | Vor allem angespannte Gebiete |
| Altbau mit Renovierung | Gebiete B2 und C | Außerhalb angespannter Gebiete beibehalten |
| Einkommensgrenze | Feste Obergrenzen | Neue Einkommensgrenze für die Mittelschicht |
| Zielgruppe | Erstkäufer breites Spektrum | Erstkäufer mit mittlerem Einkommen |
Diese Neuausrichtung bedeutet, dass ein Erstkäufer in einem entspannten Gebiet, der auf Neubauten abzielt, den Zugang zum PTZ verliert, es sei denn, er wendet sich an Altbauten mit Renovierungsbedarf. Die Finanzierungsstruktur muss daher diese Einschränkung von Anfang an berücksichtigen, noch bevor nach einer Immobilie gesucht wird.
Konkrete Auswirkungen auf das Kaufbudget
Ohne PTZ erhöht sich die Monatsrate oder das Eigenkapital muss kompensiert werden. Für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen kann der Unterschied mehrere Zehntausend Euro über die gesamte Laufzeit des Kredits ausmachen. Die Überprüfung der Berechtigung bei der ANIL oder einem Kreditvermittler vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags vermeidet, dass das Problem zu spät entdeckt wird.
Technische Gutachten und DPE: die Ausgabenposten, die Käufer unterschätzen
Notare und Verbraucherverbände dokumentieren seit 2023 einen Anstieg der Streitigkeiten und Rücktritte im Zusammenhang mit technischen Gutachten. Der neue DPE hat erhebliches Gewicht in der Gleichung, insbesondere für Wohnungen der Klassen F oder G.
Eine energieintensive Immobilie stellt zwei gleichzeitige Probleme dar. Das Budget für energetische Renovierungsarbeiten kann beträchtliche Beträge erreichen. Und die Beschaffung einer Finanzierung wird komplexer für ein Mietprojekt in einer schlecht bewerteten Wohnung, da einige Banken restriktivere Bedingungen anwenden.
Die Gutachten, die genau beobachtet werden sollten
- Der DPE: eine Einstufung F oder G erfordert Renovierungsarbeiten vor der Vermietung und kann die Bankfinanzierung blockieren.
- Asbest und Blei: deren Vorhandensein verursacht Kosten für die Asbestsanierung oder die Einhaltung von Vorschriften, die oft in der ursprünglichen Schätzung des Verkäufers fehlen.
- Termiten: in Risikogebieten kann ein positives Gutachten die strukturelle Solidität der Immobilie in Frage stellen und ihren Wert mindern.
Die Durchsicht des technischen Gutachten vor der zweiten Besichtigung (nicht nach dem Vorvertrag) ermöglicht es, die Renovierungsarbeiten in die Preisverhandlung einzubeziehen. Zu viele Käufer entdecken diese Berichte erst beim Notar, wenn der Spielraum bereits eingeschränkt ist.
Verkauf und Mietinvestition: zwei unterschiedliche Budgetlogiken
Für den Eigenbedarf zu kaufen und für die Vermietung zu kaufen, erfordert unterschiedliche finanzielle Entscheidungen. Die Verwirrung zwischen diesen beiden Logiken ist eine häufige Fehlerquelle bei Erstkäufern.
Für eine Hauptwohnung ist das dominierende Kriterium der Komfort der Monatsrate über die Laufzeit des Kredits. Der Preis pro Quadratmeter zählt weniger als die Fähigkeit, ohne Druck über fünfzehn bis fünfundzwanzig Jahre zurückzuzahlen.
Für eine Mietinvestition ist die Nettorendite nach Kosten und Steuern entscheidend für die Relevanz des Projekts. Eine günstigere, aber schlecht bewertete Immobilie kann Renovierungskosten verursachen, die die erwartete Rendite zunichte machen. Im Gegensatz dazu zieht eine teurere, aber energetisch gut bewertete Immobilie stabilere Mieter an und vermeidet die durch die Vorschriften erforderlichen Arbeiten.
Vor der Unterzeichnung: die Fragen, die geklärt werden müssen
Die Klärung des Verwendungszwecks der Immobilie (Hauptwohnung, Investition, Ferienwohnung) bestimmt die Art des Kredits, das anwendbare Steuersystem und die erforderliche Eigenkapitalhöhe. Ein Immobilienprojekt, das ohne diese Klärung gestartet wird, verliert bei jedem Schritt Zeit, vom Bankdossier bis zur Immobiliensuche.
Die Diskrepanz zwischen einem gut vorbereiteten Kauf und einem improvisierten Kauf wird selten zum Zeitpunkt der Unterzeichnung gemessen, sondern mehrere Monate später, wenn die Monatsraten, unvorhergesehene Arbeiten oder die Steuerpflicht die blinden Flecken der ursprünglichen Struktur offenbaren.